小区"停车难"背后的法律问题

很多业主认为对外来车辆收取的停车费用应当算是小区公共收益，应当归全体业主共有，还有一些业主认为不应当对业主收取停车费用，尤其是已经“购买”停车位的业主。小区对外来车辆收取的停车费相对向业主收取的往往较高，也正是因为对外来车辆收取的不仅是停车管理费，还有停车位使用费，所以这部分使用费也应当归全体业主共有。

“买的停车位没有产权靠谱吗？”，“小区道路停满了车，阻碍交通。”无论在老旧的小区还是近几年新建的小区，业主拥有的汽车数量往往大大超过开发商当时的规划预期，停车难滋生不少业主与开发商、物业管理公司之间的矛盾。针对与小区停车位有关的纠纷，看一下律师是怎么说的吧。

“买一手房开发商说加××万送停车位，这靠谱吗？”“住了两年的小区想买停车位，开发商说不能卖，只能长期租给我，租20年送20年。”“停车越来越难想买个停车位，正好邻居在转让，可他没有停车位的产权，买了会有风险吗？”“小区内停车位的产权属于开发商吗？为什么他们有权对其买卖出租？”这些都是居民对买卖小区停车位常有的困惑。

律师介绍，根据《物权法》的相关规定，停车位分为三种，一种是以“民防工程”名义报建的地下停车位，应属于小区业主所有；一种是占用公摊面积变更用途后划定为停车位使用的，因而也属于全体业主共有的停车位；还有一种是开发商所有的停车位，因此可以出售并出租，但此类停车位数量极少，争议焦点往往是前两类归全体业主共有的停车位——开发商能否售卖出租、业主之间能否转让等。

绝大部分停车位的产权都不在开发商手里，因此开发商无权租售。现在人们常说的买卖停车位往往是开发商在打擦边球，用长期租用代替买卖。

那么用长期租用代替售卖就没有法律问题了吗？实际上，由于房地产开发商没有停车位的产权，如果要深究，出租停车位的行为实际也是违反法律规定的。由于只有《物权法》的模糊规定，业主要进行维权也很艰难。如果其他业主认为共有停车位被出租导致自身停车权利受损，要在法律上维权比较难。

至于业主之间转让停车位，也存有一定的法律风险。一旦交易双方产生纠纷，相关政策发生变更，或者房地产开发商以长期租用的使用权到期等为由要求返还，由于没有产权，再次转让合同是不受法律保护的。但因为停车难问题一直无法根治，很多业主在无奈之下，也只好掏钱“认栽”。

律师建议，“购买”转让的停车位时，要考虑自身是否愿意承担相应的法律风险。此外，对于买房时“搭售”或向房地产开发商“购买”停车位时的协议，业主要谨慎查看，尤其是长期租用的使用年限，如果条款有争议，一定要让开发商明示，也可以咨询专业人士。

此外，值得注意的是，开发商“出售”产权归全体业主所有的停车位产生的收益算公共收益归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，用于共用部分的维修养护。

“规划停车位太少，小区道路上停满了车，双车道变成单车道阻碍交通，甚至可能阻塞了消防通道，还有的绿地直接改成停车位，影响小区环境。”停车难的同时，乱停乱放的车辆和物业混乱的管理引来无数诟病。

小区路面停车分为两种，一种是停在划线停车位内的，一种是未停在划线停车位内的。据律师介绍，对于前者，有些可能是规划时已有的停车位，有些则是小区绿地或公共通道变更用途改建的，而这种变更用途需要经过业主同意，那么业主如何判断是否是变更用途，这种变更用途有没有经过业主同意呢？业主可以找开发商或到物业管理公司了解，要求查看规划图纸，再对比现在小区的情况，哪一部分是公共用地一目了然。此外，变更用途经过业主同意的话，相关文件不仅开发商或物业公司有存档，施工单位也要拿到变更许可文件才能取得施工许可。

而未停在划线停车位内的，基本可以判断属于乱停车，物业有权按停车管理服务合同进行处理，如阻止其停放、通知其开走等。但物业没有强制执行权，对于停在公共通道上的车既不能拖走也不能锁车。如果车辆占用、堵塞、封闭消防通道了，导致安全隐患，可以通知派出所和消防部门强制执行。

“我觉得物业公司为了赚钱，乱放外来车辆进来，导致业主的车没地方停才是停车难的根源。”部分业主将停车难的问题归结于外来车辆与物业公司。

业主的想法情有可原，《物权法》也规定停车位应首先满足业主的需求，但对物业公司来说，实际操作中是存在一定难度的。物业公司很难衡量外来车辆是来走亲戚看朋友的还是纯粹来停车的，因此只能控制不为外来车辆办理长期停车卡，很难阻止其每天进入小区停车。

此外，很多业主认为对外来车辆收取的停车费用应当算是小区公共收益，应当归全体业主共有，还有一些业主认为不应当对业主收取停车费用，尤其是已经“购买”停车位的业主。

实际上，业主支付的停车费用是管理费，无论停车位的产权归属，只要物业管理公司派人管理，就需要支付。

小区对外来车辆收取的停车费相对向业主收取的往往较高，也正是因为对外来车辆收取的不仅是停车管理费，还有停车位使用费，所以这部分使用费也应当归全体业主共有。

小区里围绕停车位产生的纠纷多，归根到底是城市发展带来的供需矛盾。因此停车难是一个社会问题，其中透视出的法律关系与法律问题不能忽视，对于小区停车问题，应从法律层面上明确停车位的权属和转让的相关规定，政府相关部门也应从政策研究方面对历史遗留问题予以解决。

在现有法律制度下，业主与物业之间的合同不是保管合同，是物业服务合同。如果物业服务合同中物业的管理责任部分没有明确约定车辆毁损的责任由物业承担或约定仅承担部分责任的，车辆毁损导致的损失则由业主自行承担的，但需要物业履行保管义务的，应另行与物业签署保管协议。因此建议业主，如在小区里发现车辆遭遇损毁应第一时间报警和报保险公司，调取物业监控视频核实实际责任人，向实际侵权人追究相应的责任。（来源：宝安日报）